オーナー向け
更新日：2026-10-07
記事内の計算は編集部が条件を決めたモデルで、空室対策の効果は物件・地域・時期によって大きく異なります。どの対策も、入居や収入を保証するものではありません。
個別の契約・税金・法令の判断は、専門家や自治体にご確認ください。本記事にはクロスハウスのアフィリエイトリンクを含みます。
この記事の結論
空室対策は、「お金をかけずにできること」から順に試し、それでも埋まらない原因が物件そのものにある場合に、設備・リノベーション・用途の変更・借上げといった大きな打ち手を考えるのが基本です。
- まずは、家賃が相場とずれていないか、募集の写真や情報が足りているか、仲介会社に紹介されているかを確かめる
- 家賃を下げるかは、計算で判断する。家賃6万円の部屋で2か月早く埋まり4年住んでもらえるなら、値下げは月2,500円までが目安
- 築古・3点ユニット・駅から遠いなど物件の条件が原因で、手間もかけられないなら、家具家電付き賃貸として借り上げる会社に任せる方法もある
どの対策も、「原因」と「かけられる費用・手間」の2つから選ぶと、無駄な出費を抑えながら空室を減らしやすくなります。
空室が長く続いている・遠方で管理しにくいオーナーへ
借上げという選択肢があるか、無料の収益シミュレーションで確かめる
クロスハウスは、空室や築古の物件を家具家電付き賃貸・シェアハウス・民泊として借り上げる会社です。1室から1棟まで、借上げと管理委託のどちらが合うかを含めて、無料で収益シミュレーションを作ってもらえると案内されています。
※相談できるのは、物件の所有者ご本人か、2親等以内のご家族です。対応エリアは1都3県・大阪・名古屋・福岡。借上げが合うかどうかは「対策の選び方」で確かめられます。
目次
賃貸用の空き家は、全国で約443万戸
総務省の2023年の住宅・土地統計調査では、全国の空き家は約900万戸、空き家率は13.8%と、どちらも過去最高になりました。そのうち、賃貸用の空き家は約443万戸とされています。
人口が減る地域では、空室は「ほうっておけば埋まる」ものではなくなっています。一方で、東京・大阪などの大都市では一人暮らし向けの家賃が上がっていて、条件を見直せば入居者が見つかる物件もあります。大切なのは、自分の物件の空室が「なぜ」起きているかを見きわめることです。
空室は、家賃以外のコストも生む
空室の間も、ローンの返済・固定資産税・建物の管理費・火災保険料はかかり続けます。人が住まない部屋は、換気や通水がされずに傷みやすくもなります。家賃の損失だけでなく、こうしたコストも含めて、対策にかける費用を考えましょう。
空室が埋まらない原因を5つに分けて見つける
空室の原因は、大きく5つに分けられます。上から順に、お金をかけずに確かめられるものです。
| 原因 | よくあるサイン | 確かめ方 |
|---|---|---|
| 1．家賃・初期費用 | 問い合わせはあるが、決まらない／周りより明らかに高い | 同じ駅・広さ・築年数の募集中の物件を、ポータルサイトで10件ほど比べる |
| 2．募集の見せ方 | ポータルサイトで見られていない／写真が少ない・暗い | 自分の物件の掲載ページを、入居者の目で見る。写真の枚数・間取り図・設備の記載 |
| 3．仲介・管理の動き | 内見が少ない／仲介会社に紹介されていない | 管理会社に、問い合わせ数・内見数・断られた理由を聞く |
| 4．入居の条件 | 審査で断るケースが多い／ペット不可・外国籍不可など条件が厳しい | 入居の条件を書き出し、外せる条件がないか考える |
| 5．物件そのもの | 築古・3点ユニット・洗濯機置き場なし・駅から遠い | 内見した人に断られた理由を聞く。1〜4を直しても埋まらないかを見る |
※表は横にスクロールできます。一般的な考え方を編集部が整理したものです。
空室対策10選を、費用と効果で比べる
よく使われる10の対策を、費用の大きさ・効果が出るまでの早さ・効きやすい原因で並べました。費用が小さいものから順に試すのが基本です。
| 対策 | 費用 | 効果の早さ | 効きやすい原因・注意点 |
|---|---|---|---|
| ①募集の写真・情報を見直す | 小 | 早い | 見せ方。明るい写真を増やし、設備や周辺の情報を書き足す |
| ②管理会社・仲介会社と話す | 小 | 早い | 仲介の動き。断られた理由を聞き、紹介してもらえる条件を相談する |
| ③初期費用を下げる（礼金0・フリーレント） | 小〜中 | 早い | 初期費用の高さ。毎月の家賃を下げずに済む |
| ④広告料（仲介会社への謝礼）を出す | 中 | 早い | 仲介の動き。家賃1か月分の広告料は、空室を1か月縮めれば元が取れる |
| ⑤入居の条件を広げる | 小 | 中 | 入居の条件。ペット可・外国籍の方・高齢の方など。家賃保証会社や見守りサービスと組み合わせる |
| ⑥家賃を見直す | 中（毎月の収入が減る） | 早い | 家賃。下げ幅は次の章の計算で判断する |
| ⑦人気の設備を入れる | 中 | 中 | 物件。インターネット無料・宅配ボックス・モニター付きインターホンなど |
| ⑧家具家電付きにする | 中 | 中 | 物件・入居者層。上京・転勤・留学など、初期費用を抑えたい層に届く。入れ替えや故障の対応が必要 |
| ⑨リフォーム・リノベーション | 大 | 遅い | 物件。回収できるかを、上げられる家賃と空室の短縮で計算してから |
| ⑩管理の見直し・借上げ（サブリース） | 小（初期） | 中 | 仲介・管理・物件・手間。借上げは収入が安定する代わりに、受け取る賃料は満室時より低くなるのが一般的 |
※表は横にスクロールできます。費用と効果の早さは、編集部が一般的な傾向をもとに整理した相対的な目安です。業界紙などの入居者に人気の設備の調査では、インターネット無料が上位に挙がることが多いとされています。
①〜⑤は「お金をかけずに、すぐできる」
写真の撮り直し、掲載情報の書き足し、管理会社への聞き取り、入居の条件の見直しは、ほとんど費用をかけずにできます。家賃を下げたりリフォームしたりする前に、まずここから始めましょう。
入居の条件を広げるときは、安心の仕組みとセットで
外国籍の方や高齢の方の受け入れは、家賃保証会社・多言語対応の管理会社・見守りサービスなどと組み合わせると、オーナーの不安を小さくできます。国の住宅セーフティネット制度では、住まいの確保に配慮が必要な方を受け入れる住宅として登録すると、改修費の補助などを受けられる場合があります（自治体によって異なります）。
家賃を下げるなら、月いくらまで？
家賃の値下げは効果が早い一方で、一度下げると、その入居者が住む間ずっと収入が減ります。下げるかどうかは、次の式で判断できます。
| 家賃6万円の部屋の場合 | 入居者が2年住む | 入居者が4年住む |
|---|---|---|
| 値下げで1か月早く埋まる | 月2,500円まで | 月1,250円まで |
| 値下げで2か月早く埋まる | 月5,000円まで | 月2,500円まで |
| 値下げで3か月早く埋まる | 月7,500円まで | 月3,750円まで |
※表は横にスクロールできます。値下げで減る家賃の合計と、早く埋まって増える家賃が同じになる額を、編集部が計算したものです。広告料・更新料・税金などは含めていません。
長く住んでもらえる部屋ほど、値下げは小さく
計算してみると、入居者が長く住むほど、値下げしてもよい額は小さくなります。毎月の家賃を下げる代わりに、礼金をなくす・フリーレントを1か月つけるなど、入居時だけの割引にすると、長い目で見た収入の減り方を抑えられます。
家賃は、物件を売るときの価格にも影響する
収益物件の価格は、家賃収入をもとに計算されることが多いため、家賃を下げると、将来売るときの評価にも影響することがあります。値下げは、ほかの対策と比べたうえで判断しましょう。
物件の状況別、対策の選び方
原因と、かけられる費用・手間の組み合わせで、まず試したい対策を整理しました。自分の物件に近い行から始めてみてください。
| 物件の状況 | まず試したい対策 |
|---|---|
| 問い合わせはあるのに決まらない | ②断られた理由を聞く → ③初期費用を下げる → ⑥家賃の見直し（計算してから） |
| そもそも問い合わせが少ない | ①写真・情報の見直し → ②仲介会社への働きかけ → ④広告料 |
| 築年数は新しめで、設備が見劣りする | ⑦人気の設備を入れる（インターネット無料など） |
| 築古・3点ユニット・駅から遠いで、半年以上埋まらない | ⑤入居の条件を広げる → ⑧家具家電付きにする → ⑩借上げ（家具家電付き賃貸として運用する会社に任せる） |
| 戸建て・空き家で、単身者向けに貸しにくい | ⑨リノベーション → シェアハウス・民泊への転用、または⑩借上げ |
| 遠方に住んでいて、自分では動けない | ⑩管理会社の見直し・借上げ |
※表は横にスクロールできます。一般的な考え方を編集部が整理したもので、物件ごとの最適な対策は異なります。
戸建て・空き家をシェアハウスや民泊にすると、いくら手元に残るか知りたい方へ
「家具家電付き」にするなら、運用ごと任せる方法もある
家具家電付きにすると、上京する人・転勤する人・留学生など、初期費用を抑えたい入居者に届きやすくなります。ただし、家具家電の購入・故障の対応・入れ替えなど、オーナーの手間は増えます。クロスハウスのように、家具家電付き賃貸として借り上げる会社に任せれば、設置や入居者の対応まで含めて任せられると案内されています。借上げの仕組みや契約で確かめたいことは、クロスハウスの借上げの記事で詳しく解説しています。
用途の変更・借上げで気をつけたい法令と契約
シェアハウスや民泊への転用、借上げ（サブリース）は、効果が大きいぶん、法令や契約のルールを知らずに進めるとトラブルになりやすい対策です。始める前に、次の4つを確かめましょう。
住宅宿泊事業法（民泊新法）による民泊は、年間の営業日数が180日までに限られ、届け出が必要です。180日を超えて運用する場合は、旅館業法の許可や、国家戦略特区の特区民泊などの制度が関わります。自治体ごとに独自の規制もあるため、物件のある自治体に確かめましょう。
戸建てなどをシェアハウスにすると、建築基準法上「寄宿舎」として扱われ、防火や避難の基準を満たす必要が出る場合があります。扱いは自治体によって異なるため、リノベーションの前に確かめておくことが大切です。
区分所有のマンションでは、管理規約で民泊やシェアハウスとしての利用が禁止されていることがあります。用途を変える前に、管理規約と管理組合の決まりを確かめましょう。
サブリースは、法律上は建物の賃貸借で、借地借家法により借りる側から賃料の減額を求められる可能性があり、オーナーからの解約にも制限があります。賃貸住宅管理業法により、業者には誇大広告の禁止や契約前の重要事項の説明が義務づけられています。契約書の「賃料改定」「中途解約」「原状回復」の条項は、必ず確かめましょう。
借上げの仕組みと、契約前に確かめたい10項目を知りたい方へ
「サブリースはやめたほうがいい」と聞いて不安な方へ
空室対策を始める前のチェックリスト
- 同じ駅・広さ・築年数の募集中の物件と、家賃と初期費用を比べた
- 自分の物件の掲載ページを、入居者の目で見直した
- 管理会社から、問い合わせ数・内見数・断られた理由を聞いた
- 家賃を下げる場合の上限を、計算で出した
- リフォームや設備は、回収できるかを計算した
- 用途の変更や借上げは、法令・管理規約・契約の条項を確かめた
よくある質問
本記事は、総務省「令和5年住宅・土地統計調査」、住宅宿泊事業法・建築基準法・借地借家法・賃貸住宅管理業法・住宅セーフティネット制度の一般的な内容、賃貸経営の一般的な手法、クロスハウスの公式の案内をもとに、編集部が2026年10月7日時点の情報で作成しています。家賃の値下げの計算は編集部によるモデルで、空室対策の効果を保証するものではありません。法令の適用は物件や自治体によって異なるため、個別の判断は専門家や自治体にご確認ください。
まとめ：原因を見つけて、小さい対策から順に
空室の原因は、家賃・初期費用、募集の見せ方、仲介・管理の動き、入居の条件、物件そのものの5つに分けられます。まずは、お金をかけずにできる写真や情報の見直し、管理会社への聞き取り、初期費用や入居の条件の見直しから始めましょう。
家賃を下げるかどうかは、計算で判断できます。家賃6万円の部屋で2か月早く埋まり、4年住んでもらえるなら、値下げの上限は月2,500円です。築古・3点ユニット・駅から遠いなど、物件そのものが原因で、手間もかけられない場合は、家具家電付き賃貸として借り上げる会社に任せる方法もあります。
原因を見つけ、小さい対策から試し、大きな対策は収支と法令・契約を確かめてから選ぶ。この順番で進めれば、無駄な出費を抑えながら空室を減らしていけます。
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※記事内の計算は、記事に書いた条件で編集部が計算したモデルで、空室対策の効果や収入を保証するものではありません。法令の内容は一般的な説明で、個別の判断を行うものではありません。対策を始める前に、必ず専門家・自治体・管理会社にご確認ください。
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