借上げ・サブリース
更新日：2026-10-06
借上げ賃料・契約期間・費用の負担は物件ごとの個別の条件で決まり、記事内の収支の計算は編集部が条件を決めたモデルです。借上げは、家賃収入や将来の条件を保証するものではありません。
個別の契約や税金の判断が必要な場合は、弁護士・税理士などの専門家にご相談ください。
この記事の結論
クロスハウスの借上げは、「一般の賃貸として募集しても埋まりにくい部屋」を、家具家電付き賃貸・シェアハウス・民泊として運用し、オーナーには毎月決まった賃料を払う仕組みです。空室が続いている、遠方で管理の手間をかけられない、という物件ほど検討する価値があります。
- 受け取る賃料は、満室時の家賃より低くなるのが一般的。そのかわり、空室があっても収入が安定する
- 編集部のモデル計算では、借上げ賃料が相場の85%の場合、自分で貸して稼働率がおよそ9割を下回る物件なら、借上げのほうが年間の手残りが多くなる
- 借上げでも、法律上は賃料の見直しを求められる可能性があり、オーナーからの解約には制限がある。契約書の「賃料改定」と「解約」の条項は必ず確かめる
まずは、無料の収益シミュレーションで「いくらで借り上げてもらえるか」を出してもらい、いまの収入や管理委託の場合と比べてから決めるのが、後悔しにくい進め方です。
相談・査定・収益シミュレーションは無料
まずは、あなたの物件がいくらで借り上げてもらえるかを確かめる
物件の情報を伝えると、オーナーごとの収益シミュレーションを無料で作ってもらえます。築浅・築古、1室から1棟まで相談できると案内されています。条件を見てから、借上げにするか、管理委託にするか、見送るかを決めて大丈夫です。
※相談できるのは、物件の所有者ご本人か、2親等以内のご家族です。対応エリアは1都3県・大阪・名古屋・福岡。依頼する前に「収支の比べ方」と「契約前に確かめたいこと」を読んでおくと、シミュレーションの結果を判断しやすくなります。
30秒でわかる、借上げを検討する価値があるか
上から順に答えてください。
はい → Q2へ
いいえ → 対応エリアの外のため、地元の管理会社への相談を検討しましょう
はい → 借上げで収入が安定する可能性が高い物件です。Q3へ
いいえ、ほぼ満室 → 借上げより管理委託や自分で貸すほうが手残りが多いことも。「収支の比べ方」で確かめましょう
はい → 入居者対応や原状回復までまとめて任せられる借上げと相性がいいです
自分で関わりたい → 管理委託プランも含めて、シミュレーションで比べましょう
このページで分かること
- クロスハウスの借上げの仕組みと、2つのプラン
- 借上げ・管理委託・自分で貸す・売るの違い
- 稼働率ごとの年間収入と、借上げが有利になる目安
- 賃料の減額や解約をめぐる、借地借家法と賃貸住宅管理業法のルール
- 区分マンションの管理規約や民泊のルールなど、契約前に確かめたいこと
- 無料の収益シミュレーションを頼むときに用意する情報
目次
クロスハウスの借上げとは
クロスハウスの借上げは、オーナーの物件をクロスハウスが借り、家具家電付き賃貸・シェアハウス・民泊などとして入居者に貸し出す仕組みです。オーナーは、クロスハウスから毎月の賃料を受け取ります。
運営する株式会社クロスハウスは、2007年に設立された東京・品川の会社で、家具家電付き賃貸やシェアハウスを入居者に直接貸し出す事業を行っています。公式の案内では、家具家電の設置と自社の集客の仕組みを組み合わせることで、築古・3点ユニット・駅から遠い・洗濯機置き場がないといった、一般の賃貸では選ばれにくい部屋も積極的に借り上げているとされています。単身者・来日する外国人・転勤者・企業の寮や社宅など、幅広い入居者を集客していることが強みです。
※2026年10月時点の公式のオーナー向けページ・公式の案内・会社概要をもとに編集部が整理しました。実績の数字は公式の発表によるもので、編集部が独自に検証したものではありません。
借上げ・管理委託・自分で貸すの違い
空室のある物件の貸し方は、大きく4つに分かれます。「収入の安定」と「手残りの多さ」と「手間」のどれを優先するかで、合う方法が変わります。
| 方法 | 収入 | 満室時の手残り | 手間 | 向いている物件 |
|---|---|---|---|---|
| 借上げ（サブリース） | 空室でも毎月一定 | 満室時の家賃より低め | ほぼ任せられる | 空室が続く・遠方・管理の手間を減らしたい |
| 管理委託 | 入居状況で変わる | 借上げより多い | 日々の対応は任せられる | ある程度入居が見込める・満室時の収入を重視 |
| 自分で貸す（自主管理） | 入居状況で変わる | いちばん多い | すべて自分で | 近くに住んでいて、時間と経験がある |
| 売却 | 売った時点で終わり | — | 売るまで | 今後持ち続ける予定がない |
※表は横にスクロールできます。一般的な特徴を編集部が整理したもので、実際の条件は契約によって異なります。
クロスハウスは「借上げ」と「管理委託」の両方を選べる
公式の案内では、①毎月安定した家賃収入を受け取る借上げプランと、②稼働率に応じて家賃を受け取り、満室なら借上げより多くなる管理委託プランの2つが用意されています。どちらが合うかは、物件のいまの入居状況で変わります。次の章の計算で、目安をつかんでおきましょう。
収支の比べ方：どこから借上げが有利か
借上げの賃料は、満室時の家賃より低くなるのが一般的です。それでも借上げのほうが有利になるのは、自分で貸したときの稼働率（1年のうち入居者がいる割合）が低い物件です。その境目を計算しました。
モデル：相場の家賃が月6万円のワンルーム1室の場合
| 自分で貸した場合の稼働率 | 一般的な管理委託の年間手取り | 借上げの年間賃料 | どちらが多いか |
|---|---|---|---|
| 95%（ほぼ満室） | 約65.0万円 | 約61.2万円 | 管理委託が約3.8万円多い |
| 約89%（境目） | 約61.2万円 | 約61.2万円 | ほぼ同じ |
| 85%（年に約2か月空く） | 約58.1万円 | 約61.2万円 | 借上げが約3.1万円多い |
| 70%（年に約4か月空く） | 約47.9万円 | 約61.2万円 | 借上げが約13.3万円多い |
| 50%（年に半分空く） | 約34.2万円 | 約61.2万円 | 借上げが約27.0万円多い |
※表は横にスクロールできます。相場の家賃を月6万円（年72万円）、一般的な管理委託の手数料を受け取る家賃の5%、借上げの賃料を相場の85%と仮定した編集部のモデルです。管理委託の場合の入居者募集の広告費や、借上げの場合の免責期間（契約直後などに賃料が発生しない期間）、修繕費・原状回復費・税金は含めていません。クロスハウスの実際の借上げ賃料と条件は、物件ごとの査定で決まります。
目安は「稼働率9割」
このモデルでは、自分で貸した場合の稼働率がおよそ9割を下回ると、借上げのほうが年間の手残りが多くなりました。年に1〜2か月以上空室が出る物件、いま空き家になっている物件では、借上げを検討する価値が高いといえます。反対に、ほぼ満室が続いている物件なら、管理委託や自分で貸すほうが手残りは多くなります。
シミュレーションの結果を、この表に当てはめる
クロスハウスの無料の収益シミュレーションで借上げ賃料が出たら、①いまの家賃と過去1〜2年の空室期間から自分の稼働率を出し、②その稼働率での手取りと、借上げの年間賃料を比べましょう。家具家電付き賃貸やシェアハウスへの転換で、いまの家賃より高い賃料が提示されることもあると案内されているので、相場の85%という前提より有利になる場合もあります。
物件のタイプ別の向き・不向き
クロスハウスの借上げは、家具家電を入れて「すぐ住める部屋」として貸すのが特徴です。一般の賃貸で弱点になる条件が、家具家電付き賃貸やシェアハウスでは弱点になりにくいことがあります。
| 物件のタイプ | 一般の賃貸での悩み | 借上げで考えられる使い方 |
|---|---|---|
| 築古の1R・1K | 新しい物件に入居者を取られやすい | 家具家電付きにして、初期費用を抑えたい単身者・短期の入居者に貸す |
| 3点ユニット・洗濯機置き場なし | 検索の条件で外されやすい | 家賃の安さを重視する入居者や、来日する外国人に向けて集客する |
| 駅から遠い | 駅からの距離で比べられて不利 | 企業の寮・社宅や、通勤先が決まっている人向けに貸す |
| 戸建て・空き家 | 広すぎて単身者に貸しにくい、内装が古い | リノベーションしてシェアハウスにする、民泊として運用する |
| 1棟アパート | 空室が複数あり、管理の手間も大きい | 1棟まとめて借り上げ、家具家電付き賃貸として運用する |
※表は横にスクロールできます。公式の案内にある対応範囲をもとに、編集部が使い方の例を整理しました。実際にどの用途で借り上げるかは、物件ごとの査定で提案されます。
シェアハウスや民泊にするときの注意
分譲マンションの1室（区分所有）の場合、マンションの管理規約で民泊やシェアハウスとしての利用が禁止されていることがあります。民泊は、住宅宿泊事業法では年間の営業日数が180日までに限られるなど、運用の方法ごとにルールがあります。用途を変える提案を受けたら、管理規約と、どの制度で運用するのかを必ず確かめましょう。
賃料の減額と解約：法律のルール
サブリースでは、過去に賃料の減額をめぐるトラブルが社会問題になり、国土交通省・消費者庁・金融庁が注意を呼びかけてきました。どの会社と契約する場合でも、次の3つのルールは知っておきましょう。
サブリースは、法律上はオーナーと会社の間の「建物の賃貸借」です。普通借家契約の場合、借地借家法第32条により、借りる側（サブリース会社）は、経済の情勢などが変わったときに賃料の減額を求めることができます。国土交通省などは、契約の内容にかかわらず、期間中や更新のときに賃料が減額される可能性があると注意を呼びかけています。
普通借家契約では、貸す側（オーナー）から契約を終わらせたり更新を断ったりするには、借地借家法上の「正当な事由」が必要とされています。「やっぱり自分で貸したい」「売りたい」と思っても、すぐに解約できるとは限りません。契約期間・中途解約の条件・解約の予告期間を、契約前に確かめておくことが大切です。
賃貸住宅管理業法により、サブリース業者には、家賃の減額の可能性などを実際より良く見せる誇大広告や、事実を告げない勧誘が禁止され、契約を結ぶ前に重要事項を書面で説明することが義務づけられています。管理戸数が200戸以上の管理業者は、国土交通大臣への登録も必要です。
クロスハウスの公式の説明
クロスハウスの公式のよくある質問では、「長期借上げで賃料を保証している会社の中には、数年ごとに大きな賃料の改定（減額）がある会社もあるが、当社の実績として、オーナーに支払う賃料を減額した事例は一度もない（賃料固定サブリースの場合）」と案内されています。また、案件の案内では「借上げ賃料の値下げ交渉は行わない」とされています。これは会社の実績と方針の説明なので、ご自身の契約書でも、賃料の改定についてどう書かれているかを確かめておきましょう。
困ったときの相談先
契約の内容でトラブルになったときは、消費者ホットライン「188」で近くの消費生活センターに相談できます。契約書の読み方に不安があるときは、署名する前に、弁護士や不動産に詳しい専門家に見てもらうのも一つの方法です。
契約前に確かめたいこと
収益シミュレーションの金額だけで決めずに、お金の流れと、契約が終わるときのことまで確かめておきましょう。重要事項の説明を受けるときに、次の10項目を聞いておくと安心です。
| 確かめること | なぜ確かめるか |
|---|---|
| 1．借上げ賃料と、支払いの開始日 | 契約直後に賃料が発生しない「免責期間」があるかどうかで、1年目の収入が変わる |
| 2．賃料の改定の条項 | 何年ごとに、どんな場合に見直すと書かれているか |
| 3．契約期間と更新 | 期間を限定して貸したい場合は、その希望が契約に反映されているか |
| 4．オーナーからの中途解約 | 売却や自分で使うときに、解約できる条件と予告期間 |
| 5．家具家電・内装の費用と持ち主 | 誰が費用を出すのか、契約が終わったときに残すのか撤去するのか |
| 6．修繕費の負担 | 建物・設備の修繕を、どちらがどこまで負担するか |
| 7．原状回復の範囲 | 契約終了時に、どこまで元に戻して返してもらえるか |
| 8．転貸の用途 | 家具家電付き賃貸・シェアハウス・民泊のどれで運用するか。区分マンションは管理規約と合っているか |
| 9．契約終了時の入居者の扱い | 借上げが終わったとき、住んでいる入居者との契約がどうなるか |
| 10．管理業者としての登録 | 賃貸住宅管理業者の登録番号を、重要事項説明書や国土交通省の検索システムで確認する |
※表は横にスクロールできます。国土交通省などが公表しているサブリース契約の注意点と、賃貸住宅管理業法の一般的な内容をもとに、編集部が確認ポイントを整理しました。公式の案内では、賃料・契約期間・原状回復などは個別の条件で決めるとされています。
「期間を区切って貸したい」「住みながら査定したい」も相談できる
公式のよくある質問では、期間を限定して貸し出したい場合は査定のときに伝えれば期間を加味して賃料を出すこと、現在住んでいる物件でも先に査定を受けて、賃料を見てから貸すかどうかを決められることが案内されています。いますぐ貸すと決めていなくても、相談だけ先にしておくことができます。
無料相談から契約までの流れ
物件の所在地・種類・広さ・築年数などを入力して依頼します。
借上げ賃料や運用の方法を提案してもらいます。管理委託の場合とも比べて聞いておきましょう。
賃料・期間・原状回復・修繕費の負担などを決め、契約の前に重要事項の説明を書面で受けます。
契約書の内容を確かめて契約します。家具家電の設置や入居者の募集は、クロスハウスが進めます。
査定を依頼するときに用意しておくと早いもの
- 物件の所在地と最寄り駅、駅からの距離
- 建物の種類（マンションの1室・アパート・戸建て）と築年数
- 間取りと広さ、バス・トイレの形、洗濯機置き場の有無
- いまの家賃と、過去1〜2年の空室の期間
- 部屋の写真（あれば）
- 区分マンションなら、管理規約（用途の制限を確かめるため）
評判と、公式が示す実績
借上げを利用したオーナーの口コミは、個人の資産に関わる内容のため、公開されているものがあまり多くありません。そこで、公式が示している実績と、入居者側の声からわかる「集客の強さ」をあわせて整理しました。
公式が示している実績
- これまでの借上げは1万室
- 入居稼働率は95%以上（2010〜2022年度平均）
- 大手・中小企業700社以上が、寮・社宅として利用
- 約20年の管理のノウハウ
- 賃料固定サブリースでは、オーナーへの支払い賃料を減額した事例はない
入居者側の声からわかること
- 初期費用の安さと家具家電付きで、上京する人や外国人の入居者に選ばれている
- WEBで契約まで完結するため、地方や海外からも入居者が集まっている
- 一方で「部屋が狭い」「築年数が古い物件もある」という声もあり、築古の物件でも家賃の安さで入居が決まっていることがうかがえる
出典：クロスハウスのオーナー向け公式ページ・案件の公式の案内／入居者の声は口コミサイトとX（旧Twitter）の投稿を編集部が調査・要約したもので、個別の投稿を転載したものではありません。実績の数字は公式の発表によるものです。
編集部コメント
クロスハウスの借上げの強みは、一般の賃貸とは別の入居者層（初期費用を抑えたい単身者・外国人・企業の社宅）を、自社で集客できることにあります。だからこそ、築古や3点ユニットのように一般の賃貸で選ばれにくい部屋でも借り上げの対象になっています。一方で、サブリースには法律上の減額請求の可能性や、オーナーからの解約の制限といった、どの会社でも共通する性質があります。「いくらで借りてもらえるか」と「契約がどう終わるか」の両方を確かめてから決めることが、満足できる借上げにつながると考えています。
メリットとデメリット
メリット
- 借上げプランなら、空室があっても毎月の収入が安定する
- 築古・3点ユニット・駅から遠いなど、一般の賃貸で選ばれにくい部屋も相談できる
- 入居者対応・原状回復・近隣対応までまとめて任せられ、遠方でも管理しやすい
- 借上げと管理委託の2つのプランから選べる
- シェアハウスや民泊への用途転換、リノベーションも提案してもらえる
- 相談・査定・収益シミュレーションは無料
デメリット・注意点
- 借上げ賃料は、満室時の家賃より低くなるのが一般的
- 法律上、賃料の減額を求められる可能性は残る
- オーナーからの解約には制限があり、すぐに売却や自己使用に切り替えられないことがある
- 区分マンションは、管理規約で用途が制限される場合がある
- 対応エリアが1都3県・大阪・名古屋・福岡に限られる
クロスハウスの借上げが向いているオーナー・向かないオーナー
向いているオーナー
- 空室が続いている、または空き家になっている物件を持っている
- 築古・3点ユニット・洗濯機置き場なしで、一般の賃貸の反応が鈍い
- 遠方に住んでいて、管理の手間を減らしたい
- 複数の部屋を持っていて、まとめて相談したい
- 空き家をシェアハウスや民泊にしたいが、内装や運用のノウハウがない
向かないオーナー
- ほぼ満室が続いていて、満室時の収入を最大にしたい
- 近いうちに売却や自分で住む予定がある
- 物件が対応エリアの外にある
- 自分で入居者を選び、運用に細かく関わりたい
無料相談を依頼する前のチェックリスト
- 依頼するのは、物件の所有者本人か2親等以内の家族である
- 物件が1都3県・大阪・名古屋・福岡にある
- いまの家賃と、過去1〜2年の空室の期間を確かめた
- 借上げと管理委託の両方の条件を聞くつもりでいる
- 賃料の改定・中途解約・原状回復の条項を、契約書で確かめるつもりでいる
- 区分マンションなら、管理規約で用途の制限を確かめた
よくある質問
本記事は、クロスハウスのオーナー向け公式ページ・公式のよくある質問・案件の公式の案内・会社概要、国土交通省・消費者庁・金融庁によるサブリース契約の注意喚起、借地借家法・賃貸住宅管理業法・住宅宿泊事業法の一般的な内容、口コミサイトとX（旧Twitter）に寄せられた入居者の声をもとに、編集部が2026年10月6日時点の情報で作成しています。収支の比較は記事内に書いた条件で編集部が計算したモデルで、実際の借上げ賃料や収入を保証するものではありません。個別の契約・税金の判断は、弁護士・税理士などの専門家にご相談ください。
まとめ：金額と、契約の終わり方の両方を確かめて決める
クロスハウスの借上げは、一般の賃貸では選ばれにくい部屋も、家具家電付き賃貸・シェアハウス・民泊として運用し、オーナーに毎月の賃料を払う仕組みです。借上げと管理委託の2つのプランがあり、1都3県・大阪・名古屋・福岡の1室から1棟まで相談できます。
編集部のモデル計算では、借上げ賃料が相場の85%の場合、自分で貸したときの稼働率がおよそ9割を下回る物件なら、借上げのほうが年間の手残りが多くなりました。一方で、サブリースには法律上の賃料の減額請求の可能性や、オーナーからの解約の制限があるため、契約書の確認は欠かせません。
まずは無料の収益シミュレーションで借上げ賃料を出してもらい、いまの収入・管理委託の場合と比べ、賃料改定と解約の条項を確かめてから決める。この順番なら、空室の悩みを、納得のいく形で解決に近づけられます。
あわせて読みたい
※借上げ賃料・契約期間・費用の負担などの条件は、物件ごとの査定と個別の契約で決まります。記事内の収支の比較は、記事に書いた条件で編集部が計算したモデルで、実際の収入を保証するものではありません。法律の内容は一般的な説明で、個別の判断を行うものではありません。契約の前に、必ず重要事項の説明と契約書の内容をご確認ください。
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