空き家の活用
更新日：2026-10-07
記事内の収支は、編集部が条件を決めて計算したモデルで、実際の収入・費用は立地・建物・運営方法・時期によって大きく異なります。法令の扱いは自治体によって異なり、制度も変わることがあります。
始める前に、必ず自治体・専門家にご確認ください。本記事にはクロスハウスのアフィリエイトリンクを含みます。
この記事の結論
シェアハウスや民泊への転用は、うまくいけば一般の賃貸より収入を増やせる一方で、初期費用・運営の手間・法律の制約が大きい使い方です。「どれが一番もうかるか」ではなく、「その立地で、自分が負える費用と手間の範囲で、どれが成り立つか」で選ぶのが大切です。
- 住宅宿泊事業法の民泊は、営業できるのが年180日まで。モデル計算では、一般の賃貸より手取りが少なくなった
- シェアハウスは手取りが増える可能性があるが、改修費を回収するまでに10年ほどかかる計算になった
- 空き家を放置すると、改正空家対策特措法により固定資産税の優遇がなくなる場合がある
自分で運営する自信がないなら、シェアハウスや民泊への転用まで含めて提案し、借り上げてくれる会社に収益シミュレーションを出してもらい、自分で運営する場合と比べるのが、リスクを抑えた進め方です。
シェアハウス・民泊への転用も相談できる
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※相談できるのは、物件の所有者ご本人か、2親等以内のご家族です（相続した家の場合は、所有者となったご本人やご家族から）。対応エリアは1都3県・大阪・名古屋・福岡です。
30秒でわかる、空き家の活用の方向性
上から順に答えてください。
ない → Q2へ
数年後に使うかもしれない → 期間を区切って貸せる方法を選びましょう（定期借家・期間限定の借上げなど）
かけられる → 自分でシェアハウス・民泊を運営する道もあります。Q3へ
かけたくない → 一般賃貸か、内装も含めて借り上げてくれる会社への相談が向いています
できる・近くに住んでいる → 自分で運営することも検討できます
できない・遠方 → 運営の委託か、借上げを比べましょう
目次
空き家を放置するリスク
総務省の2023年の住宅・土地統計調査では、全国の空き家は約900万戸と過去最高になりました。「使わないけれど、とりあえず置いておく」には、お金とリスクがかかります。
2023年12月に施行された改正空家対策特措法では、放置すると危険な「特定空家」に加え、管理が不十分な「管理不全空家」も、市区町村から勧告を受けると、住宅用地の固定資産税の優遇（最大で6分の1に軽減）が受けられなくなります。
換気や通水がされないと、湿気・カビ・配管の劣化が進み、貸すときや売るときの修繕費が大きくなります。
固定資産税・火災保険・草木の手入れ・見回りなどの費用は、収入がなくても毎年出ていきます。
空き家・空室の6つの使い方
シェアハウスや民泊は、空き家の使い方の一部です。ほかの選択肢と並べて、初期費用・収入・手間を比べてみましょう。
| 使い方 | 初期費用 | 収入の可能性 | 手間 | ポイント |
|---|---|---|---|---|
| 一般賃貸 | 小〜中 | 中 | 小 | いちばん手堅い。家族向けの需要がある立地向き |
| 家具家電付き賃貸 | 中 | 中 | 中 | 上京・転勤・留学など、初期費用を抑えたい単身者に届く |
| シェアハウス | 中〜大 | 中〜大 | 大 | 広い戸建てを部屋ごとに貸せる。建物の扱いと運営に注意 |
| 民泊 | 中〜大 | 立地次第 | 大 | 観光地・都心で需要がある。制度ごとに営業日数や地域の制限 |
| 借上げ（サブリース） | 小 | 安定 | 小 | 収入は満室時より低めだが、空室でも一定。用途の転換も任せられる会社も |
| 売却 | 小 | 一度きり | 売るまで | 今後も使わないなら有力。相続した空き家には税の特例がある場合も |
※表は横にスクロールできます。一般的な傾向を編集部が整理した相対的な目安です。相続した空き家を売る場合、一定の条件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例がありますが、適用の期限や条件があるため、税理士や税務署にご確認ください。
戸建てではなく、アパート・マンションの空室に悩んでいる方へ
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都市部にある築年数の古い戸建て（4LDK）を例に、運営にかかる費用まで差し引いた年間の手取りと、始めるまでにかかる費用を比べました。
| 比べること | 一般賃貸 | シェアハウス（4室） | 民泊（住宅宿泊事業法） |
|---|---|---|---|
| 収入の前提 | 家賃12万円・稼働率95% | 1室5万円×4室・稼働率85% | 年180日のうち70%稼働（126泊）・1泊1.8万円 |
| 年間の売上 | 約136.8万円 | 約204万円 | 約226.8万円 |
| 差し引く運営の費用 | 管理委託の手数料5% | 運営委託・清掃・共用部の光熱費などで25% | 予約サイトの手数料15%・運営代行20%・清掃とリネン1回1万円×63回・光熱費や消耗品24万円 |
| 年間の手取り | 約130万円 | 約153万円 | 約60万円 |
| 始めるまでの費用の目安 | 50万円（軽い修繕） | 300万円（間仕切り・防火・家具家電） | 150万円（家具・備品・消防設備） |
※表は横にスクロールできます。すべて編集部が仮定したモデルで、実際の家賃・宿泊料金・稼働率・費用は、立地・建物・季節・運営方法によって大きく変わります。固定資産税・ローン・修繕費・所得税などは含めていません。民泊は、住宅宿泊事業法の年180日の上限の範囲で計算し、1回の滞在を平均2泊としています。
民泊は「売上」は大きいが、「手取り」は小さくなりやすい
住宅宿泊事業法の民泊は年180日しか営業できず、予約サイトの手数料・運営代行・清掃とリネンの費用が、泊まるたびにかかります。モデル計算では、売上は3つの中で最も大きい一方、手取りは一般賃貸の半分以下になりました。180日を超えて営業できる旅館業の許可や特区民泊なら結果は変わりますが、そのぶん用途地域や設備の条件が厳しくなります。
シェアハウスは手取りが増える可能性。ただし回収に時間がかかる
シェアハウスの手取りは、一般賃貸より年に約23万円多くなりました。ただし、始めるまでの費用の差（約250万円）を回収するには、約11年かかる計算です。入居者が集まる立地か、運営を任せられる相手がいるかが、成否を分けます。
比べる相手に「借上げ」も入れる
自分で改修費を出して運営する方法と、改修や運営まで含めて会社に借り上げてもらう方法では、リスクの持ち方がまったく違います。借上げは手取りが満室時より低くなるのが一般的ですが、初期費用と空室のリスクを抑えられます。両方の数字を並べてから判断しましょう。
民泊のルール：3つの制度の違い
お金をもらって人を泊めるには、3つの制度のどれかで、届け出や許可・認定を受ける必要があります。無許可で営業すると、法律違反になります。
| 比べること | 住宅宿泊事業法（民泊新法） | 旅館業法（簡易宿所など） | 特区民泊 |
|---|---|---|---|
| 手続き | 都道府県などへの届け出 | 都道府県などの許可 | 国家戦略特区の自治体の認定 |
| 営業できる日数 | 年180日まで | 制限なし | 制限なし（最低の宿泊日数の決まりあり） |
| できる地域 | 住居専用地域でも可能。ただし条例で期間や区域を制限している自治体もある | 用途地域の制限がある | 特区に指定された自治体の、条例で認められた区域 |
| 主な注意点 | 家主が住んでいない場合は、住宅宿泊管理業者への委託が必要。消防設備の設置も | 建物の用途変更や設備の基準を満たす必要 | 自治体の方針で、受付や条件が変わることがある |
※表は横にスクロールできます。制度の一般的な内容を編集部が整理したものです。自治体ごとに条例や運用が異なり、制度も変わることがあるため、物件のある自治体の窓口で最新の情報を確かめてください。分譲マンションは、管理規約で民泊が禁止されていることがあります。
近隣への配慮が、長く続けるための条件
民泊では、騒音・ごみ出し・見知らぬ人の出入りをめぐって、近隣とのトラブルが起きやすくなります。住宅宿泊事業法では、苦情への対応や宿泊者への説明も事業者の義務とされています。ハウスルールの多言語化や、すぐに連絡がとれる体制を整えておきましょう。
シェアハウスのルール：建物の扱いと運営
戸建てを複数の人に部屋ごとに貸すシェアハウスは、建築基準法上「寄宿舎」として扱われ、防火の間仕切りや避難経路などの基準を満たす必要が出る場合があります。扱いは自治体によって異なるため、改修の前に建築士や自治体の建築指導の窓口に確かめましょう。
2019年の建築基準法の改正で、用途を変えるときに建築確認の手続きが必要になる規模が、100㎡超から200㎡超に引き上げられました。ただし、手続きが不要でも、建物そのものは基準に合わせる必要がある点に注意が必要です。
共用部の掃除、ごみ出し、騒音、入居者どうしのトラブルへの対応など、一般賃貸より運営の手間が大きくなります。ハウスルールと、困ったときの連絡先を決めておくことが欠かせません。
自分で運営する・任せる・借り上げてもらう
シェアハウスや民泊は、「誰が改修費を出し、誰が運営するか」で、収入もリスクも大きく変わります。
| 方法 | 改修費 | 手取り | 空室・運営のリスク | 向いている人 |
|---|---|---|---|---|
| 自分で運営 | 自分で出す | いちばん多い | すべて自分 | 近くに住み、時間と経験がある |
| 運営を委託 | 自分で出す | 委託料のぶん減る | 空室のリスクは自分 | 資金はあるが、手間をかけられない |
| 借り上げてもらう | 契約による（会社が負担する場合も） | 満室時より低めで一定 | 会社が負う（減額請求の可能性は残る） | 資金もノウハウもかけずに収益化したい |
※表は横にスクロールできます。一般的な傾向を編集部が整理したもので、契約によって条件は異なります。
借上げを選ぶ前に、仕組みとリスクを知っておきたい方へ
サブリースのメリット・デメリットと注意点（賃料が下がった場合の10年収支つき）
クロスハウスの借上げの評判と、契約前に確かめたい10項目
始めるまでの流れ
相続した家は、相続登記が済んでいるかを確かめます。2024年4月から相続登記は義務になりました。共有名義なら、ほかの持ち主の同意も必要です。
雨漏り・設備・耐震などの状態、用途地域、自治体の条例、マンションなら管理規約を確かめます。
一般賃貸・シェアハウス・民泊・借上げ・売却について、手取りと初期費用を出して比べます。借り上げてくれる会社の無料シミュレーションも材料になります。
民泊なら届け出や許可、シェアハウスなら建物の基準の確認をしてから、改修や家具家電の準備をします。
保険（施設賠償・家財など）も見直してから、募集を始めます。収入が出たら、確定申告も必要です。
空き家をシェアハウス・民泊にする前のチェックリスト
- 相続登記と名義、共有者の同意を確かめた
- 用途地域・自治体の条例・管理規約を確かめた
- 民泊なら、どの制度で営業するかを決めた（180日の上限を含めて計算した）
- シェアハウスなら、寄宿舎として扱われるかを自治体や建築士に確かめた
- 一般賃貸・借上げ・売却とも、手取りと初期費用で比べた
- 運営を自分でするか、任せるか、借り上げてもらうかを決めた
よくある質問
本記事は、総務省「令和5年住宅・土地統計調査」、住宅宿泊事業法・旅館業法・国家戦略特別区域法（特区民泊）・建築基準法（2019年改正を含む）・空家等対策の推進に関する特別措置法（2023年12月施行の改正を含む）・相続登記の義務化（2024年4月）の一般的な内容、空き家活用の一般的な手法、クロスハウスの公式の案内をもとに、編集部が2026年10月7日時点の情報で作成しています。収支は記事内に書いた条件で編集部が計算したモデルで、実際の収入を保証するものではありません。法令の扱いは自治体によって異なるため、個別の判断は自治体・専門家にご確認ください。
まとめ：「もうかる使い方」ではなく「成り立つ使い方」を選ぶ
空き家や空室をシェアハウスや民泊に転用すると、一般の賃貸より収入を増やせる可能性がある一方で、初期費用・運営の手間・法律の制約が大きくなります。編集部のモデル計算では、都市部の戸建てで、シェアハウスの手取りは一般賃貸より年に約23万円多い一方、改修費の回収に約11年かかり、住宅宿泊事業法の民泊は一般賃貸の半分以下になりました。
空き家を放置すると、固定資産税の優遇がなくなる場合もあります。自分で改修・運営するか、運営を任せるか、借り上げてもらうかで、収入もリスクも変わります。
名義と法令を確かめ、複数の使い方で手取りと初期費用を比べ、自分が負える費用と手間の範囲で選ぶ。この順番なら、空き家を「負担」から「収入」に変える道を、無理なく見つけられます。
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※記事内の収支は、記事に書いた条件で編集部が計算したモデルで、実際の収入を保証するものではありません。法令の内容は一般的な説明で、自治体によって扱いが異なり、制度も変わることがあります。始める前に、必ず自治体・専門家にご確認ください。
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