サブリースの基礎知識
更新日：2026-10-07
法律の内容は一般的な説明で、個別の契約の判断を行うものではありません。記事内の収支は、編集部が条件を決めて計算したモデルです。
個別の契約は、弁護士などの専門家にご相談ください。本記事にはクロスハウスのアフィリエイトリンクを含みます。
この記事の結論
サブリースは「空室があっても収入を安定させる」かわりに、「満室時より少ない賃料」と「契約の縛り」を受け入れる仕組みです。向いているのは、空室が続いている、手間をかけられないオーナー。避けたいのは、借入れをして新築を建てる前提で、長期の家賃保証をあてにすることです。
- サブリースにも借地借家法が適用され、借りる側（会社）から賃料の減額を求められる可能性がある（最高裁2003年判決）
- オーナーから解約するには「正当な事由」が必要とされ、自由にやめられないことがある
- 2020年12月から、サブリース業者には誇大広告・不当な勧誘の禁止と、契約前の重要事項の説明が義務づけられた
検討するときは、「賃料が下がっても成り立つ収支か」「やめたいときにやめられる契約か」「会社に実績と体力があるか」の3つを確かめてから決めましょう。
空室・既存物件の借上げ型の一例
持っている空室が、いくらで借り上げてもらえるかを確かめる
クロスハウスは、空室や築古の物件を家具家電付き賃貸・シェアハウス・民泊として借り上げる会社です。借上げと管理委託の2つのプランがあり、無料で収益シミュレーションを作ってもらえると案内されています。条件を見てから、借りてもらうかどうかを決められます。
※相談できるのは、物件の所有者ご本人か、2親等以内のご家族です。対応エリアは1都3県・大阪・名古屋・福岡。依頼する前に「契約書のチェックポイント」を読んでおくと、条件を判断しやすくなります。
目次
サブリースの仕組み
サブリースは、オーナーがサブリース会社に物件を貸し、会社がそれを入居者に「また貸し（転貸）」する仕組みです。オーナーにとっての相手は、入居者ではなくサブリース会社になります。
会社は、入居者から受け取る家賃と、オーナーに払う借上げ賃料の差で利益を出します。空室があっても、オーナーには契約で決めた賃料が払われるのが一般的です。この「オーナーと会社の間の賃貸借契約」は、法律上「特定賃貸借契約」と呼ばれます。
※一般的な仕組みを編集部が図にしたものです。
管理委託との違い
管理委託は、オーナーが入居者に直接貸し、管理会社は手数料をもらって募集や管理を代わりに行う仕組みです。家賃はオーナーに入るため、満室なら手残りは多くなりますが、空室のときは収入が減ります。サブリースは、この「空室のリスク」を会社が引き受ける代わりに、オーナーが受け取る額が低くなる仕組みといえます。
メリットとデメリット
メリット
- 空室があっても収入が安定しやすい：毎月の賃料が決まっているため、ローンの返済計画を立てやすい
- 入居者対応の手間がほぼかからない：募集・審査・クレーム・家賃の回収・退去の立ち会いなどを会社が行う
- 家賃の滞納のリスクを持たなくてよい：入居者が家賃を払わなくても、オーナーへの賃料は契約に沿って払われるのが一般的
- 遠方でも運用しやすい：物件の近くに住んでいなくても任せられる
- 会社の集客力を使える：一般の賃貸で埋まりにくい部屋も、会社独自の入居者層に貸せる場合がある
デメリット
- 受け取る額は満室時の家賃より低い：会社の利益と空室のリスクの分が差し引かれる
- 賃料が見直される可能性がある：契約書に「賃料固定」とあっても、法律上は減額を求められる可能性が残る
- オーナーから解約しにくい：売却や自分で使いたいときに、すぐにやめられないことがある
- 入居者を選べない：誰に貸すかは会社が決める
- 免責期間や費用負担がある場合も：契約直後に賃料が発生しない期間や、修繕費・原状回復費の負担が決められていることがある
- 会社が倒産すると、賃料が止まるおそれがある
「やめたほうがいい」と言われる理由
サブリースの評判が悪い背景には、「新築とセットで長期の家賃保証を約束する型」で起きた、大きなトラブルがあります。
土地を持つオーナーに、借入れをしてアパートを建てることを勧め、「長期の家賃保証」をセットにする営業が広がりました。しかし、数年ごとの見直しで借上げ賃料が下がり、ローンの返済が苦しくなるケースが多く出ました。
2018年には、女性専用シェアハウスの運営会社が経営破綻し、物件を購入したオーナーへのサブリース賃料が止まる問題が起きました。融資をめぐる金融機関の不正も明らかになり、社会問題になりました。
2020年12月から、賃貸住宅管理業法によるサブリースの規制が始まり、誇大広告や不当な勧誘の禁止、契約前の重要事項の説明が業者に義務づけられました。国土交通省はガイドラインを公表し、消費者庁・金融庁とともに注意を呼びかけています。
| 比べること | ①新築とセットの一括借上げ型 | ②空室・既存物件の借上げ型 |
|---|---|---|
| きっかけ | 建築・購入を勧められる | 空室や空き家に悩んで、オーナーから相談する |
| 新たな借入れ | 大きいことが多い | ないか、小さいことが多い |
| 賃料が下がったときの影響 | ローンの返済に直結しやすい | 空室のままよりは収入があるかを比べられる |
| 比べる相手 | 「建てない」という選択 | 「空室のまま」「管理委託」「売却」 |
※表は横にスクロールできます。一般的な傾向を編集部が整理したもので、個々の契約によって条件は異なります。
大切なのは「何と比べるか」
新築とセットの型では、「借入れをして建てるかどうか」そのものが大きな判断で、賃料の保証をあてにして建てると、減額されたときに返済が苦しくなります。空室・既存物件の借上げでは、比べる相手は「空室のまま」や「管理委託」です。どちらの型でも、賃料が下がる可能性と、やめにくさは同じようにあるため、次の章の計算で確かめておきましょう。
賃料が下がったら？10年間の収支で比べる
サブリースを検討するときは、「賃料が下がった場合」も含めて、ほかの方法と比べておくことが大切です。相場の家賃が月6万円のワンルーム1室で、10年間の収入を計算しました。
| 運用の方法と前提 | 10年間の収入 |
|---|---|
| サブリース：賃料が10年間変わらない（相場の85%） | 約612万円 |
| サブリース：6年目から賃料が10%下がる | 約581万円 |
| サブリース：3年目から2年ごとに5%ずつ下がる | 約554万円 |
| 管理委託：稼働率95%（ほぼ満室） | 約650万円 |
| 管理委託：稼働率85%（年に約2か月空く） | 約581万円 |
| 管理委託：稼働率70%（年に約4か月空く） | 約479万円 |
※表は横にスクロールできます。編集部のモデル計算の条件：相場の家賃は月6万円（年72万円）で10年間変わらないと仮定。サブリースの当初の賃料は相場の85%（年61.2万円）。管理委託は、受け取る家賃の5%を手数料として差し引きました。免責期間・広告費・修繕費・原状回復費・税金は含めていません。実際の賃料と条件は、会社と物件ごとに異なります。
空室が多い物件なら、賃料が下がってもサブリースが上回ることがある
モデル計算では、6年目から賃料が10%下がっても、10年間の収入は、管理委託で稼働率85%の場合とほぼ同じでした。稼働率70%の物件なら、2年ごとに5%ずつ下がるケースでもサブリースのほうが多くなります。反対に、ほぼ満室が続く物件では、管理委託のほうが手残りは多くなります。
「下がったら困る」なら、借入れの返済と照らし合わせる
ローンを組んでいる物件では、借上げ賃料が10〜20%下がっても、返済と固定資産税・管理費をまかなえるかを確かめておきましょう。下がったら返せなくなる計画なら、その時点で見直しが必要です。
知っておきたい法律のルール
| ルール | 内容 | オーナーへの影響 |
|---|---|---|
| 借地借家法第32条（賃料の増減額請求） | 経済の情勢などが変わり、賃料が不相当になったとき、当事者は賃料の増額・減額を求めることができる。最高裁判所は2003年、サブリース契約にもこの規定が適用されると判断した | 「賃料保証」「賃料固定」とあっても、会社から減額を求められる可能性がある |
| 借地借家法第28条（正当事由） | 貸す側から更新を断ったり解約を申し入れたりするには、正当な事由が必要 | オーナーが「やめたい」と思っても、すぐに解約できるとは限らない |
| 賃貸住宅管理業法（サブリース規制、2020年12月施行） | サブリース業者や勧誘を行う者に、誇大広告・不当な勧誘を禁止し、契約前の重要事項の説明と書面の交付、契約締結時の書面の交付を義務づけた | 減額の可能性などのリスクを、契約前に書面で説明してもらえる |
| 賃貸住宅管理業法（登録制度、2021年6月施行） | 管理戸数が200戸以上の賃貸住宅管理業者は、国土交通大臣への登録が必要 | 登録の有無を、国土交通省の検索システムで確かめられる |
※表は横にスクロールできます。法律の一般的な内容を編集部が整理したもので、個別の契約への当てはめは専門家にご相談ください。
トラブル別・契約書のチェックポイント
サブリースのトラブルは、ほとんどが契約書の中に「種」があります。よくあるトラブルごとに、確かめるべき条項を整理しました。重要事項の説明を受けるときに、この表を手元に置いておきましょう。
| よくあるトラブル | 確かめる条項 | 聞いておきたいこと |
|---|---|---|
| 数年後に賃料を下げられた | 賃料の改定・見直しの条項 | 何年ごとに、どんな基準で見直すか。過去に減額した実績はあるか |
| 最初の数か月、賃料が入らなかった | 免責期間の条項 | 契約直後や入居者の入れ替えのときに、賃料が発生しない期間があるか |
| 売りたいのに解約できない | 契約期間・中途解約・更新の条項 | オーナーから解約できる条件と予告期間、違約金の有無 |
| 思わぬ修繕費を請求された | 修繕費・設備の負担の条項 | どこまでを誰が負担するか。会社が指定する業者での工事が条件になっていないか |
| 返ってきた部屋が傷んでいた | 原状回復の条項 | 契約が終わるときに、どの状態で返してもらえるか |
| 契約終了後、入居者が残った | 契約終了時の転貸借の扱い | 借上げが終わったとき、住んでいる入居者との契約がどうなるか |
| 知らない用途で使われていた | 転貸の用途・条件の条項 | 家具家電付き賃貸・シェアハウス・民泊のどれで運用するか。管理規約や法令に合っているか |
※表は横にスクロールできます。国土交通省などが示しているサブリース契約の注意点をもとに、編集部がトラブル別に整理しました。
「その場で署名しない」が、いちばんの予防
重要事項の説明を受けたら、持ち帰って家族や専門家と読む時間をとりましょう。「今日決めれば条件がよくなる」などと契約を急がせるのは、賃貸住宅管理業法で禁止されている不当な勧誘にあたる可能性があります。不安なときは、消費者ホットライン「188」で消費生活センターに相談できます。
会社の見きわめ方
サブリースでは、会社が賃料を払い続けられるかが、オーナーの収入を左右します。契約の中身と同じくらい、「誰と契約するか」が大切です。
重要事項説明書に記載された登録番号を、国土交通省の検索システムで確かめます。
長く運営し、多くの部屋を管理している会社ほど、景気や需要の変化を乗り越えてきた実績があるといえます。
会社は、入居者からの家賃でオーナーへの賃料を払います。自社の集客の仕組み、法人契約、稼働率の実績などを聞いてみましょう。
過去に、オーナーへの賃料を減額したことがあるか、あればどのくらいかを、率直に聞いてみましょう。
減額の可能性や解約の制限など、オーナーに不利な点もきちんと説明してくれるかを見ます。良いことしか言わない会社には注意が必要です。
例：クロスハウスが公式に示している実績
2007年設立、借上げ1万室、入居稼働率95%以上（2010〜2022年度平均）、寮・社宅として700社以上が利用、約20年の管理ノウハウ、と案内されています。家具家電付き賃貸・シェアハウス・民泊として運用し、自社のポータルサイトや多言語対応で、単身者・来日する外国人・転勤者・社宅の需要を集めているとされています。数字は公式の発表によるもので、編集部が独自に検証したものではありません。詳しくはクロスハウスの借上げの記事で解説しています。
サブリースが向いているオーナー・向かないオーナー
向いているオーナー
- 空室が続いていて、自分で貸しても稼働率がおよそ9割を下回る
- 遠方に住んでいる、仕事が忙しいなどで、管理の手間をかけられない
- 築古・3点ユニット・駅から遠いなど、一般の賃貸で選ばれにくい部屋を持っている
- 空き家を、内装や運用のノウハウなしで収益化したい
向かないオーナー
- ほぼ満室が続いていて、満室時の収入を最大にしたい
- 近いうちに売却や自分で住む予定がある
- 賃料の保証をあてにして、借入れで新築を建てようとしている
- 賃料が下がると、ローンの返済ができなくなる
サブリース以外の方法とも比べてから決めたい方へ
アパート・マンションの空室対策10選｜原因の見つけ方と、家賃を下げるなら月いくらまでかの計算
空き家・空室をシェアハウスや民泊にして収益化するには？一般賃貸・シェアハウス・民泊の収支比較
サブリースを契約する前のチェックリスト
- 賃料が10〜20%下がっても、ローンの返済や費用をまかなえる
- 管理委託や空室のままの場合と、10年間の収入で比べた
- 賃料改定・免責期間・中途解約・修繕費・原状回復の条項を読んだ
- 契約が終わるときの入居者の扱いを確かめた
- 会社の登録番号・運営年数・管理戸数・減額の実績を確かめた
- 重要事項の説明を書面で受け、その場で署名せずに持ち帰った
よくある質問
本記事は、借地借家法第28条・第32条、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律、国土交通省「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」、国土交通省・消費者庁・金融庁によるサブリース契約の注意喚起、2003年10月のサブリース契約に関する最高裁判決、2018年のシェアハウス運営会社の破綻に関する報道、クロスハウスの公式の案内をもとに、編集部が2026年10月7日時点の情報で作成しています。10年間の収支は記事内に書いた条件で編集部が計算したモデルで、実際の収入を保証するものではありません。
まとめ：仕組みとリスクを知って、比べてから選ぶ
サブリースは、空室のリスクを会社が引き受ける代わりに、オーナーが受け取る額が満室時より低くなり、契約の縛りもある仕組みです。「やめたほうがいい」と言われる理由の多くは、借入れで新築を建て、長期の家賃保証をあてにする型で起きたトラブルにあります。
法律上、サブリースにも賃料減額請求の規定が適用され、オーナーからの解約には正当な事由が必要とされます。一方で、2020年12月からは、業者に誇大広告や不当な勧誘の禁止と、契約前の重要事項の説明が義務づけられました。編集部のモデル計算では、空室が多い物件なら、賃料が下がってもサブリースのほうが10年間の収入が多くなるケースがありました。
賃料が下がっても成り立つか、やめたいときにやめられるか、会社に実績と体力があるかを確かめ、管理委託や空室のままの場合と比べてから選ぶ。この順番なら、サブリースを「安心の仕組み」として使える可能性が高まります。
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※法律の内容は一般的な説明で、個別の契約の判断を行うものではありません。記事内の収支は、記事に書いた条件で編集部が計算したモデルで、実際の収入を保証するものではありません。契約の前に、必ず重要事項の説明と契約書の内容をご確認ください。
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